จับตา 3 ทำเลมาแรง Disrupt วงการที่พักอาศัย

May 23, 2019 -None-

บางซื่อ จตุจักร ลาดพร้าว คือพื้นที่ทำคัญที่จะมาเขย่าวงการที่อยู่อาศัยในเร็ว ๆ นี้ ด้วยศักยภาพที่เกิดจากหลายปัจจัยที่จะทำให้ทำเลนี้ดึงดูดกลุ่มนักพัฒนาอสังหาฯ รวมถึงกลุ่มผู้บริโภคที่มองหาที่อยู่อาศัยแหล่งใหม่ที่เดินทางสะดวกและแวดล้อมด้วยสังคมและชุมชนที่ตอบโจทย์ทุกไลฟ์สไตล์

โดยผลสำรวจความคิดเห็นของผู้บริโภคต่อสภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ (DDproperty Consumer Sentiment Survey) รอบล่าสุด พบว่านอกเหนือจากเรื่องของทำเลในภาพรวมแล้ว ลึกเข้าไปยิ่งกว่านั้น ระยะห่างระหว่างที่พักและสถานที่ต่างๆ เป็นปัจจัยสำคัญที่ผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยใช้พิจารณามากที่สุด โดย 5 อันดับแรก ได้แก่

  • ความสะดวกและระยะทางในการเข้าถึงระบบขนส่งสาธารณะ (60%)
  • ระยะทางจากที่พักถึงที่ทำงาน (51%)
  • ระยะทางจากที่พักถึงสถานบริการทางการแพทย์ (38%)
  • ระยะทางจากที่พักถึงห้างสรรพสินค้า (32%)
  • ระยะทางจากที่พักถึงสวนสาธารณะ (25%)

ทั้ง 3 ทำเลดังกล่าวตอบโจทย์ครบทั้ง 5 ปัจจัย ตั้งแต่การพัฒนาสถานีรถไฟบางซื่อให้กลายเป็นศูนย์กลางการเดินทางของประเทศ เชื่อมต่อกรุงเทพฯ กับพื้นที่ภาคกลาง ภาคเหนือ ภาคใต้ ภาคตะวันออก (EEC) และภาคตะวันออกเฉียงเหนือ รวมถึงเชื่อมโยงการเดินทางระหว่างประเทศ เช่น ลาว จีน และมาเลเซีย เพื่อพลิกโฉมกรุงเทพฯ ให้เป็น Gateway สำคัญของประเทศไทยสู่อาเซียนและเวทีโลก แล้วยังเป็นส่วนต่อขยายของสถานีรถไฟสายต่างๆ เช่น สายสีน้ำเงิน(บางซื่อ-ท่าพระ) สีเหลือง(ลาดพร้าว-สำโรง) สีเขียว(หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต) ที่ครอบ คลุมพื้นที่หลัก ๆ ของกรุงเทพฯ โดยคาดว่าในอนาคตจะมีผู้ใช้บริการที่สถานีกลางบางซื่อประมาณ 200,000 คน/เที่ยว/วัน ส่งผลให้ราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT สถานีบางซื่อมีราคาพุ่งสูงถึง 250,000 บาทต่อตารางวา (ข้อมูลปี 2560) และจากราคาประเมินที่ดินรอบล่าสุดของกรมธนารักษ์ พบว่า ราคาประเมินที่ดินแนว ถ.พหลโยธิน อยู่ที่ 130,000-500,000 บาท/ตารางวา จากเดิมอยู่ที่ 100,000-400,000 บาท/ตารางวา หรือเพิ่มขึ้น 30%

ทั้งนี้ ความคืบหน้าในการก่อสร้างของโครงการคมนาคมต่าง ๆ (ข้อมูล ณ เม.ย. 2562) มีดังนี้

  • โครงการสถานีกลางบางซื่อ คืบหน้า 70.86%
  • โครงการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ช่วงบางซื่อ-ท่าพระ และช่วงหัวลำโพง-หลักสอง ก่อสร้างแล้วเสร็จ 100%
  • โครงการรถไฟฟ้าสายสีเขียว ช่วงหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต คืบหน้า 99.42%
  • โครงการรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ลาดพร้าว-สำโรง คืบหน้า 30.40%

จากอานิสงส์ของโครงการคมนาคมต่าง ๆ นอกจากจะส่งผลให้ราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้นแล้ว ยังส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้นตามไปด้วย จากราย งานของ DDproperty Property Index รอบล่าสุด พบว่า เขตจตุจักร มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้นถึง 22% ราคากลางเฉลี่ยอยู่ที่ 144,591 บาทต่อตารางเมตร ส่วนเขตบางซื่อ อยู่ที่ 90,444 บาทต่อตารางเมตร และลาดพร้าว อยู่ที่ 51,800 บาทต่อตารางเมตร

รวมทั้งในเขตจตุจักรยังเป็นพื้นที่ตั้งสำนักงานขององค์กรภาครัฐและเอกชนขนาดใหญ่ ไม่ว่าจะเป็น SCG สำนักงานใหญ่ ที่บางซื่อ บริเวณห้าแยกลาดพร้าวเป็นที่ตั้งของกรมขนส่งทางบก กรมการบินพลเรือน ธนาคาร TMB สำนักงานใหญ่ การบินไทยสำนักงานใหญ่ บางกอกแอร์เวย์สำนักงานใหญ่ ปตท. สำนักงานใหญ่ BOI สำนักงานใหญ่ ส่วนพหลโยธิน ก็เป็นที่ตั้งของกรมป่าไม้และหน่วยงานราชการภายใต้มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ โรงพยาบาลเมโย รวมทั้งมีสถาบันการศึกษาอีกหลายแห่ง เช่น มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์บางเขน มหาวิทยาลัยราชภัฏจันทร์เกษม มหาวิทยาลัยเซนต์จอห์น โรงเรียนหอวัง โรงเรียนสาธิตเกษตร โรงเรียนสาระวิทยา

ในส่วนของไลฟ์สไตล์มีห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่อย่าง เซ็นทรัล ลาดพร้าว, ยูเนี่ยนมอลล์ ที่ตั้งอยู่บนห้าแยกลาดพร้าว และในย่านบางซื่อก็มีห้างเกตเวย์ บางซื่อ ที่เพิ่งเปิดตัวเมื่อปลายปี 61 รวมทั้งยังมีโครงการพาณิชย์ต่าง ๆ เช่น คอมมูนิตี้มอลล์ที่ขยายตัวเพื่อเข้าถึงผู้บริโภคในชุมชนใกล้เคียงมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็น เดอะซีน ทาวน์อินทาวน์ ออมนิคอมมูนิตี้มอลล์ ลาดพร้าว 116 เจเจมอลล์ มิกซ์ จตุจักร ซึ่งในอนาคตเมื่อสถานีกลางบางซื่อพร้อมใช้ ย่านนี้อาจจะกลายเป็นย่านธุรกิจการค้าที่สำคัญอีกแห่งหนึ่งของกรุงเทพ เพื่อรองรับผู้บริโภคที่สัญจรไปมาเพิ่มมากขึ้น

นอกจากนี้ พื้นที่บริเวณจตุจักรยังแวดล้อมด้วยสวนสาธารณะขนาดใหญ่ถึง 3 แห่ง คือ สวนวชิรเบญจทัศ หรือสวนรถไฟ มีพื้นที่กว่า 375 ไร่ สวนสมเด็จพระนางเจ้าสิริกิติ์ขนาดกว่า 140 ไร่ และสวนจตุจักรที่มีขนาดกว่า 140 ไร่ โดยทั้งหมดอยู่ในความดูแลของการรถไฟแห่งประเทศไทยและกรุงเทพมหานครรวมพื้นที่ทั้งหมดกว่า 700 ไร่

เมื่อมีอุปสงค์เกิดขึ้น อุปทานการขยายตัวของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ก็ตามมา จากรายงาน DDproperty Property Market Outlook 2019 เผยว่าทำเลที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจและเน้นพัฒนาโครงการมากขึ้นคือพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายทั้งที่ใกล้เปิดให้บริการและอยู่ในระหว่างการก่อสร้าง

กมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย DDproperty.com กล่าวว่า ทำเลในกรุงเทพฯ ที่ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยมีการเติบโตอย่างน่าสนใจส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่รอบนอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ เช่น จตุจักร บางซื่อ สะท้อนให้เห็นการขยายพื้นที่อยู่อาศัยจากใจกลางเมืองมาสู่พื้นที่รอบนอกมากขึ้น และที่น่าจับตาคือดัชนีราคาที่อยู่อาศัยตามแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน คาดว่าจะเป็นทำเลที่ได้รับความสนใจยิ่งขึ้นเมื่อรถไฟฟ้าเปิดให้บริการในปี 2562

ซึ่งเป็นทิศทางเดียวกับผลสำรวจความคิดเห็นของผู้บริโภคต่อสภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ (DDproperty Consumer Sentiment Survey) รอบล่าสุดที่พบว่าทำเลกรุงเทพฯ รอบนอก และเขตลาดพร้าว รัชดาและพระรามเก้าเป็นย่านที่ผู้มองหาที่อยู่อาศัยให้ความสนใจเป็นอันดับต้น ๆ คิดเป็นกว่า 57% ของผู้สำรวจทั้งหมด 

จากการปรับผังเมืองใหม่ในกรุงเทพฯ ที่จะเริ่มประกาศใช้ในปี 2563 ทำให้หลายทำเลเหมาะแก่การพัฒนาที่อยู่อาศัยมากขึ้น อย่างเขตลาดพร้าวที่มีแผนจะปรับจากพื้นที่สีเหลืองเป็นพื้นที่สีส้ม ซึ่งหมายถึงปรับจากพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยเป็นหนาแน่นปานกลาง ซึ่งรายงานของ DDproperty Property Index พบว่า เขตลาดพร้าวมีสัดส่วนจำนวนอุปทานทาวน์เฮาส์ติดอันดับ 1 ใน 3 ต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงต้นปี 2561 โดยรอบล่าสุด มีสัดส่วนร้อยละ 7 ของอุปทานทาวน์เฮาส์ทั้งหมดในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะในแขวงลาดพร้าวที่มีจำนวนอุปทานสูงถึงร้อยละ 77 ของอุปทานทาวน์เฮาส์ทั้งหมดในเขตลาดพร้าว ทำให้ผู้ประกอบการยังคงให้ความสนใจพัฒนาโครงการในทำเลนี้ โดยสัดส่วนทาวน์เฮาส์ราคา 1.5-5 ล้านบาท และ 5-10 ล้านบาท เป็นสินค้าหลักที่มีจำนวนใกล้เคียงกัน

ทำเลที่มีราคาพุ่งสูงขึ้นจนน่าจับตาคือบริเวณห้าแยกลาดพร้าว โดยสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยเผยว่าเมื่อ 10 ปีก่อนมีราคาเพียง 100,000 -150,000 บาทต่อตารางวา แต่ปัจจุบันดีดตัวขึ้นถึง 10 เท่า แตะราคาที่ 1,000,000 บาทต่อตารางวา ด้วยการเป็นจุดตัดของรถไฟฟ้า 2 สายสำคัญบีทีเอส-เอ็มอาร์ที จึงไม่ใช่เรื่องแปลกที่ราคาที่ดินทำเลนี้จะวิ่งไปแตะตารางวาละ 2 ล้านบาท ในอนาคตอันใกล้ เมื่อรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีเขียว (หมอชิต-คูคต) จะเปิดให้บริการเดินรถช่วงแรก 1 สถานีจากหมอชิตไปเซ็นทรัลภายในเดือนสิงหาคม 2562 และขยับเปิดอีกระลอกปลายปีนี้ ถึงมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์

ทั้งนี้การปรับตัวของราคาที่ดินจากเมื่อ 10 ปีก่อนจนถึงปัจจุบัน กรมธนารักษ์ยังอยู่ระหว่างจัดทำราคาประ เมินที่ดินรอบใหม่ ที่จะประกาศบังคับใช้ในวันที่ 1 มกราคม 2563 โดยคาดว่าราคาที่ดินเฉลี่ยทั่วประเทศจะปรับเพิ่มขึ้น 10-20% สูงกว่าในรอบปี 2559 ที่มีราคาเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 10%

สำหรับผู้ที่มองหาที่พักอาศัยใหม่และกำลังพิจารณา 3 ทำเลนี้อยู่ DDproperty ได้รวบรวมข้อมูลที่อยู่อาศัยในระดับราคาตั้งแต่ 500,000 บาท จนถึง 50 ล้านบาท ไว้หลากหลายรูปแบบทั้งคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ อพาร์ทเมนต์ ไปจนถึงที่ดินเปล่า รวมทั้งยังมีฟีเจอร์รีวิวทำเลเด่นจาก AreaInsider ที่เจาะลึกตั้งแต่ราคาโครงการไปจนถึงไลฟ์สไตล์ในแต่ละทำเลให้เป็นข้อมูลสำหรับผู้ที่มองหาที่พักอาศัยใช้ในการตัดสินใจ และเลือก Match ให้ตรงกับความต้องการได้อย่างง่ายดาย

อสังหา

Copyright © 2015-2016 บริษัท ไทยคูน-แบรนด์เอจ จำกัด.
All rights reserved.